Направление 8 из 8

Новостройка и гарантия застройщика: проверим, соответствует ли дом проекту

Гарантийные сроки на новостройку ограничены, и отсчёт идёт уже сейчас. Мы сверяем проект и исполнительную документацию с тем, что есть на самом деле, подписываем акт эксперта и готовим документы для застройщика, управляющей компании и надзора. Помогаем добиться исполнения обязательств; результат заранее не обещаем.

Иллюстрация к направлению «Новостройка и гарантия застройщика»

Выберите свою ситуацию

Гарантийные сроки ограничены, и отсчёт идёт уже сейчас

Минимальные гарантийные сроки установлены законом (ст. 7 Закона № 214-ФЗ), а конкретные указаны в вашем договоре. В большинстве случаев картина такая:

Квартира. По договорам, заключённым с 1 сентября 2024 года, гарантия не менее 3 лет со дня передачи квартиры. По договорам, заключённым раньше, обычно не менее 5 лет.
Инженерное и технологическое оборудование (отопление, водоснабжение, вентиляция и другие системы). Не менее 3 лет со дня подписания первого передаточного акта в доме. Этот срок может закончиться раньше, чем гарантия на вашу квартиру: ваш акт мог быть подписан позже первого.
Отделка. По договорам, заключённым с 1 января 2025 года, не менее 1 года.

Требование к застройщику возможно, если недостаток выявлен в гарантийный срок. Поэтому, если вы заметили проблему, важно письменно сообщить о ней застройщику до того, как срок закончится, даже если подготовка документов ещё идёт. К какой гарантии отнести конкретный недостаток, иногда спорно (например, внутриквартирные трубы и радиаторы), поэтому в сомнительных случаях лучше ориентироваться на более ранний срок.

Светофор сроков. В анкете вы укажете даты договора, вашего передаточного акта и (если знаете) первого акта в доме. Мы покажем «светофор»: зелёный: время есть; жёлтый: срок скоро закончится, действуйте быстро; красный: срок мог истечь, нужно оценить, какие варианты остаются. Это ориентир, а не юридическое заключение: окончательно сроки определяет договор. Если вы не знаете дат, оператор поможет выяснить.

С чем к нам обращаются

Типичный сценарий: в одних комнатах тепло, а в других холодно. Батареи горячие, а комната не прогревается, или часть приборов едва тёплая. Управляющая компания отвечает, что вопрос к застройщику. Застройщик ссылается на то, что дом построен по проекту. Вы остаётесь между ними. Мы начинаем с проверки: что показывает проект, что построено и кто за какой участок отвечает.

Другие частые ситуации в новостройке:

Холодно или неравномерно греет (отопление, разводка, узел ввода в квартиру).
Работы в доме или квартире выполнены с отличиями от проектных решений и (или) исполнительной документации: вентиляция, планировка мест общего пользования, лифт, паркинг, благоустройство.
Дефекты общего имущества в гарантийный срок: течёт кровля, продувает или протекает шов, трещины, сыро в подвале или паркинге.
Непонятно, кто отвечает: застройщик, управляющая компания или вы сами.
Не дают проектную и исполнительную документацию.
Дом принят от застройщика, а УК застройщика не передаёт документы и гарантийные обращения (смена управляющей компании).
Шум и вибрация от насосов, лифта и инженерных систем.

Как мы работаем: от проекта до обращения в надзор

Юрист без технической части не докажет несоответствие. Строительный эксперт без юридической упаковки не доведёт акт до рабочего документа. Мы соединяем одно с другим.

Скрининг и светофор сроков. Короткая анкета: даты договора и актов, что случилось, что вы уже писали и кому. Сразу видно, сколько времени остаётся и какой путь разумен.
Сбор документов. Договор долевого участия, акты, проектная и исполнительная документация, если они есть. Чего не хватает, мы укажем и подготовим запросы: застройщику, управляющей компании.
Камеральная сверка. Эксперт сравнивает проект, исполнительную документацию, ваши фото и показатели с требованиями норм. Результат: таблица отклонений.
Замеры на месте (при необходимости). Температура, давление, тепловизор, диаметры и материал труб. Когда по материалам причину установить нельзя, предлагаем акт с выездом.
Акт досудебного исследования. Что соответствует проекту и нормам, что нет, кто отвечает, какие сроки гарантии. Прямо указано, что установлено, а что нет.
Претензия и обращения. Требование застройщику в гарантийный срок и/или управляющей компании, пакет для жилищной инспекции, при необходимости обращение в другие надзорные органы.
Надзор и суд. Если организация не реагирует, у вас есть акт, переписка и хронология: с ними можно обращаться в жилищную инспекцию и в суд. В суде акт оценивается наряду с другими доказательствами, а суд может назначить свою экспертизу.

Мы не вступаем в спор вместо вас и не представляем вас в суде. Мы готовим то, на что опирается ваша позиция.

Кто отвечает: застройщик, управляющая компания или вы

Коротко: зависит от места дефекта и от даты. Универсальной формулы «ввод к управляющей компании, разводка к застройщику» нет, и мы её не применяем.

Застройщик отвечает в гарантийный срок за то, чтобы квартира и дом соответствовали договору, проектной документации и обязательным требованиям.
Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества дома и за качество коммунальных услуг. По отоплению общим имуществом считается только то, что обслуживает больше одной квартиры: стояки, поэтажные коллекторы, тепловой пункт, общая арматура. Если проблема там, обычно отвечает управляющая организация, а в гарантийный срок к застройщику могут обращаться и она, и сами участники долевого строительства.
Собственник отвечает за оборудование, которое обслуживает только его квартиру (например, ветка отопления после отключающего крана и радиаторы), и за последствия собственных переделок. При этом за строительный недостаток такого оборудования в гарантийный срок отвечает застройщик. Он вправе сослаться на ремонт или переделки, если докажет, что именно они вызвали проблему. Поэтому важно показать, что изменения причиной не стали.
Ресурсоснабжающая организация отвечает до границы своей эксплуатационной ответственности (по общему правилу до внешней стены дома).

Где проходит граница в вашем доме, мы определяем по проекту, исполнительной документации и представленным материалам.

Что можно требовать и что ограничено

Закон позволяет требовать от застройщика на ваш выбор безвозмездно устранить недостаток, соразмерно уменьшить цену договора или возместить расходы на устранение. Размер неустоек и штрафов ограничен законом и постановлениями Правительства. По недостаткам отделки, окон, дверей и сантехнического оборудования ограничена и общая сумма взыскания. Кроме того, действуют временные правила о начислении и отсрочке санкций. Поэтому мы не обещаем возврат определённой суммы: мы показываем, на что можно рассчитывать по вашим документам и датам.

Если у вас уже были расходы (например, на замену оборудования), скажите об этом сразу. Возместить их можно не всегда: многое зависит от того, была ли замена необходимой и разумной мерой и подтверждена ли связь с недостатком. Мы честно оценим шансы до того, как вы потратитесь на спор.

Что можно установить по материалам, а что только на месте

По материалам и документам мы сверяем проект с исполнительной документацией и снимками: схема разводки, диаметры (если в кадре есть линейка), арматура, состояние швов и узлов, журнал температур, ответы организаций, даты и сроки гарантии. Этого часто достаточно, чтобы определить зону ответственности и грамотно составить требование.

Только при замерах на месте можно надёжно установить причину: температуру по ГОСТ 30494-2011, давление и перепад давления на вводе, картину теплопотерь тепловизором, фактические диаметры и материал, баланс системы. Поэтому причину по материалам мы указываем только как предварительную, а в актах без замеров прямо пишем, чего не установлено. Если для вывода нужны замеры, мы скажем об этом сразу и предложим акт с выездом.

Какие документы пригодятся

Собирать всё сразу не нужно: начните с того, что есть. Остальное поможем запросить.

договор долевого участия и акт приёма-передачи квартиры (ваши даты);
дата первого передаточного акта в доме (если не знаете, поможем выяснить);
проектная документация, раздел по вашей системе (например, отопление), и исполнительная документация: схемы, акты скрытых работ, испытаний;
инструкция по эксплуатации квартиры (застройщик обязан передать её участнику);
переписка с застройщиком и управляющей компанией, номера обращений, ответы;
фото и видео проблемы с датами, записи температуры, если холодно.

О документах из проекта. Застройщик по требованию участника обязан представить для ознакомления проектную документацию со всеми изменениями. Это ознакомление: обязанности выдать копии закон прямо не устанавливает. Управляющая организация хранит техническую документацию дома и должна отвечать на запросы собственников, но прямой нормы о выдаче копий проекта нет, поэтому просим ознакомления и копий, а при отказе можно обращаться в жилищную инспекцию. Исполнительную документацию ведёт лицо, осуществляющее строительство, и право собственника на неё закон прямо не закрепляет. Мы подскажем, как сформулировать запросы.

Какие результаты бывают

Мы не обещаем исход: он зависит от сроков, документов и позиции сторон. Вот что обычно происходит, когда жалоба превращается в обоснованную позицию:

застройщик или управляющая организация проводят осмотр и замеры, потому что на руках у вас акт, а не эмоции;
организация письменно признаёт проблему и согласует план и сроки устранения;
при подтверждённом нарушении качества отопления плата пересчитывается по правилам предоставления коммунальных услуг;
жилищная инспекция проверяет управляющую организацию;
при отказе у вас остаются акт, переписка и хронология для суда.

Бывает и так, что причина оказывается в зоне собственника или срок гарантии истёк. Тогда вы узнаёте об этом до дорогостоящего ремонта и спора. Это тоже результат.

Цена

Акт по материалам для новостройки: 24 900 ₽. Сверка проекта и исполнительной документации с представленными материалами, вывод о зоне ответственности и сроках, претензия, пакет для ГЖИ, памятка. Срок: от 1 до 5 рабочих дней с момента, когда собраны все материалы.
Акт с выездом и замерами: 39 900 ₽. Когда причину по материалам установить нельзя. Выезд согласуется заранее: по Подмосковью работает наш эксперт, в другие регионы выезд согласуется отдельно. Срок: до 10 рабочих дней после выезда.
Некоторые ситуации (трещины, подвал, смена управляющей компании, шум) цена от 14 900 ₽, точную назовём после бесплатного разбора.
Если акт не нужен, а нужно только письменное обращение, можно заказать обращение: 3 990 ₽ (составим текст письма по вашим данным, без оценки эксперта).

Предварительный разбор бесплатный. Цену и состав мы называем до оплаты. Если стоимость для вас высока, свою цену можно предложить в личном кабинете, когда придёт предложение: директор рассмотрит её лично, согласие не гарантируется.

Частые вопросы о новостройках

Гарантия закончилась. Всё потеряно?

Не обязательно, но варианты ограничены и зависят от обстоятельств: требование к застройщику возможно, если недостаток выявлен в гарантийный срок. Если вы заявляли о проблеме письменно до окончания срока, это важно. Управляющая организация отвечает за содержание общего имущества и качество услуг независимо от гарантии застройщика, но только в своей зоне. Мы честно оценим ваши возможности после бесплатного разбора.

Можно ли дождаться осени и тогда обратиться?

С обращением лучше не тянуть: гарантийные сроки идут, а сезонные проблемы (холод, протечки) проще зафиксировать, пока они проявляются.

Нужно ли сначала писать застройщику самому?

Можно, и это полезно: письменное обращение фиксирует дату, когда вы заявили о недостатке. Но не спорьте с застройщиком о причинах до замеров и сбора документов: он может сослаться на ваш ремонт. Мы поможем составить обращение так, чтобы оно не навредило.

Акт заменяет судебную экспертизу?

Нет. Акт досудебного исследования подписывает эксперт на основании ваших материалов. В суде его оценивают наряду с другими доказательствами.

Проверьте свою гарантию, пока она действует

Опишите ситуацию и укажите даты договора и актов: мы бесплатно посмотрим материалы, покажем «светофор сроков», подскажем, чего не хватает, и назовём цену до оплаты. Разбор бесплатный, без регистрации, результат сразу на экране. Если трудно с компьютером или с фотографиями, позвоните оператору: он поможет заполнить заявку.